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贷款贴士:什么是LVR (贷款比例) 和 LMI (贷款保险)?对贷款有...

通常很多客人前来咨询贷款时,最先问到的两个问题是:

我最多能贷款多少钱?

我最多能买多少钱的房子?

关于能贷多少钱,之前已经为大家介绍过了,详情请点击以下文章:

贷款贴士:申请贷款时,收入到底怎么计算?

贷款贴士:银行流水VS贷款申请

关于能买多少钱的房子,这个问题涉及到LVR以及LMI。今天我们就来简单聊一下什么是LVR和LMI以及对贷款的影响。

什么是LVR?

LVR—Loan to Value ratio,它所代表的就是字面意思—贷款比例。

举个例子,一套房屋估值100万,贷款80万,那LVR就是$800,000/$1,000,000=80%。

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值得注意的是,LVR是贷款值与房屋价值的比例,而非贷款值与房屋合同价的比例。

所以,这里就要提到一个常见情况:客人开开心心地签了一个100万的购房合同,满心欢喜地等着贷款获批,结果被银行告知房屋估值只有95万。这时候怎么办?

别急,我们先来说下今天的第二个小知识:LMI – Lender Mortgage Insurance(房屋贷款保险)。

什么是LMI?

LMI – Lender Mortgage Insurance,指的是房屋贷款保险。

一般来说,LMI是在LVR高于80%的情况下,由于贷款机构认为贷款于抵押有较高风险,要求贷款者支付的用于保护贷款机构的保险。常见的LMI保险公司有QBE和Genworth。

划重点:这份保险的受益人是贷款机构,而非借贷者。

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如何计算LMI?

LMI的费用不是线性计算的。简单地说,LVR 越高,LMI数额越大且加额更高。

简单举例,还是我们的小A,想借贷85%LVR,LMI可能是贷款数额的1.5%,但是如果借款上升到90%LVR,LMI可能会上升到2.xx%。

然而,由于影响LMI的因素众多,比如由于贷款机构使用的LMI保险公司不同,保额也会有些偏差。所以,建议大家咨询专业的贷款经理,具体问题具体分析。

如何支付LMI?

LMI的支付方式很灵活,可以在贷款交割时一次性支付给保险公司,也可以将其加到总贷款额度上一起借出,通过月供偿还。

LMI有什么好处?

很明显,LMI的存在为想入房市的客人提供了较大的灵活度。您不一定需要存够20%的首付,也不必担心房屋估值低于合同价,就要损失定金。(相关文章:干货!澳洲现房购买攻略都在这里了!)

LMI尤其受房产投资者的喜爱。因为这部分额外支出,是相关于投资房的花销,能够帮助投资者根据自己不同的财务状况,可以更好地利用负扣税。(相关文章:贷款贴士:什么是负扣税?)

LMI对贷款什么影响?

LMI既不是免费的,也不是没有代价的。

1. 影响贷款审批速度

一般情况下,由于LMI牵扯到保险公司,所以在通过银行审批之后,需要保险公司做二次审批。所以,时间上会相对长一些。

2. 影响贷款材料要求

尤其当LVR超过90%的时候,大部分信贷机构需要确认贷款者的存款为Genuine Savings(真实存款)。即真实存款不包括父母或直系亲属赠与的现金,必须是贷款者自己存下的钱,且必须在申请贷款时已存有一段时间(一般为3个月)。

除此之外,因为这一类贷款本身已是高风险,银行对贷款者的信用报告评分会有相对高一些的要求。

相关文章:

贷款贴士:什么是信用报告?(上篇

贷款贴士:信用报告与贷款有什么关系?(中篇)

贷款贴士:信用报告分数低怎么办?(下篇)

3. 影响贷款利率

简单地说,这个问题要根据不同银行来决定。有些银行会因为LVR的升高而提高贷款利率,有些则不会。一般来说,在LVR不超过90%的情况下,利率的选择空间是比较大的。但还是需要具体情况具体分析。

LMI可以减免吗?

很多人都不知道,其实LMI在有些情况下是可以减免的,比如:

    专业人士:例如医生,律师,财务经理等等

    政府补助:比如2020年出台的首次置业者购房贷款计划

    Guarantor loan(担保贷款):一般是父母或直系亲属提供他们的房产做为抵押,从而把LVR降低到80%以下


所以,回到上文提到的问题—当您凑不够20%的首付,或签完购房合同发现房屋估值低了,购买LMI会是一个不错的办法。

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