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贷款贴士:申请贷款时,收入到底怎么计算?

“我年薪X万,能贷款多少钱?”

相信许多考虑房屋贷款的朋友心中都有这样一个疑问,所以在咨询贷款时都会最先想要了解自己的借款能力。然而,收入只是众多决定借款能力因素的其中一个;婚姻状况、有无子女、负债情况等等都会影响到借款能力。

所以,只看收入是无法准确计算出您的借款能力的。而且在贷款申请中,不同类型的收入的计算方式也不一样。

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关于收入,大家去做贷款咨询时可能会被要求出示工资单或上个财年的报税;为什么要出示这些材料呢?收入到底是怎么算的?

今天我们就来简单解释一下,申请房屋贷款时,银行是如何计算不同类型的收入的。

关于全职Full time & Part time工作

对于Full time 或者Part time的雇员来说,大部分银行和贷款机构可以100%用来贷款的是底薪(Base income) 。Full time一般就是每周38小时工时的薪水,而Part time则取决于合同上规定的小时数。

举例来说, 还是我们的小A,有一份时薪$20的Full time工作 ,那小A一年的底薪就是$20x38hrsx52wks=$39,520。如果小A的工作是Part time的话,合同上的最低要求的工作时间是20小时一周,那小A的底薪即$20x20hrsx52wks=$20,800。

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关于Casual 工作

如果是Casual工作,则需要为一个雇主工作超过六个月,满足这个条件的收入才可以用于申请贷款。然而,由于Casual工作相对于Full time工作来说较为不稳定,银行对此也相对比较谨慎。

举例,小A有一份Casual工作,已经为这个雇主工作了超过6个月,银行一般会根据工资单上的Year To Date(YTD)总收入来计算小A的年收入。有些银行在此之上再相应地按百分比削减一些。

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关于额外收入 (Overtime, commission, bonus, allowance, etc.)

然而,很多人还是有疑问:

“可是实际我还有一些别的收入。”

“我每周工作时间都超过38小时 有时候周末还加班。”

“我的公司还给我配车还给我报销油费等。”

“我还有提成、奖金、年底分红,这些都不算作收入吗?”

答案是:这些情况当然算收入!

所以我们才会建议大家在咨询贷款时尽可能提供工资单等收入证明, 这样贷款经理才能够更加清楚地知道除了工资以外,大家还有一些什么样的收入明细,以便更好地帮助大家评估收入和借款能力。

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实际总收入不等于银行政策中的可用收入

值得一提的是,上文提到的加班费、报销费、提成、分红等的确算作收入,但是都有别于底薪。对于这些收入,每家银行可以用来做贷款的要求都不同,规定的比例也不尽相同。还是要视具体情况而定。

例如,加班的工资一般是雇员在现雇主工作至少三个月或六个月以上,且这部分的收入银行一般只考虑80%。

而Bonus一类的收入,一般来说,银行需要看两个财年的Bonus,而且一般也只考虑80%。这就意味着,假如小A上个财年的总薪水是 $150,000其中包括$20,000的Bonus,但是小A并没有持续两年Bonus的历史,所以这$20,000就不能算作收入并拿来贷款了。

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就上一个例子来说,小A的总薪水是$150,000, 本可以借款$900,000;但除去银行不认可的那$20,000,实际能用的收入是$130,000,所以实际只能借款$780,000。如果在贷款前不做好评估,那大家很可能就直接按照90万的借款能力去买房了,结果客户就需要自己支付更多的首付款。

Super的部分不算收入

一般来说,不论什么类型的工作,工资单上都会显示一定金额的Super;但是在申请贷款时,银行不会接受Super作为收入的一部分。

简单举例,如果小A的Income package是$120,000,Super大概$12,000;假设$108,000是底薪, 那只有$108,000算作收入用来做贷款。

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对于自雇人士,一般来说,银行需要审核最近两个财年的报表(Full financial statements)。由于自雇人士的贷款申请相对复杂,请大家持续关注极光信贷,我们会针对自雇人士的情况另作讲解。

由于每个人收入情况不同,每家银行的政策也不同,以上情况只是简单举例,还是要根据银行实际政策具体情况具体分析。

如果大家有买房需求,建议大家提前做好贷款咨询,我们的贷款经理会针对您的情况给出专业建议,为您量身定制出适合您的贷款解决方案。

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