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贷款贴士:只还利息和本息同还是什么?有什么不同?

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申请贷款时,

我该选择本息同还还是只还利息?

它们有什么不同?

极光微课堂

在澳洲,向银行贷款一般有两种还款方式—本息同还(Principal and interest)和只还利息(Interest only)。许多人在面临这两种还款方式时会非常犹豫,不知道该怎么选择......

今天,极光微课堂就来带大家了解一下这两种还款方式以及它们的利弊。

01

什么是 Interest only(只还利息)?

顾名思义,只还利息,就是贷款者在选定的期限内只偿还贷款所产生的利息部分,不还本金。一般来说,这个可选期限在同一个银行最多为五年。只还利息主要在以下两种贷款人群里最受欢迎:

1. 较年轻的贷款人群

因为相较于本息同还,只还息的还款方式在大大部分情况下减少了贷款者现金流上的压力。剩余的资金也可拿去作别的投资或生活用途。

简单举个例子,小A贷款50万澳元,本息同还的利率是3%,只还息的利率是3.5%。小A申请了五年只还利息,那么在前五年,小A每月的还款为$1458,五年之后开始还本金,每月还款上升为$2108.(为方便比较,在此假设银行利息不变)。也就是说,前五年期间小A每个月可以少支配650澳元在银行贷款上。

更常见的情况是,小A贷款50万,对冲账户有20万,小A选择只还利息五年,利率3.5%.那么每个月小A只需要支付30万贷款所产生的利息,即$875。

了解对冲账户请点击:

贷款贴士: 什么是Offset Account和Redraw Facility?该如何利用?

2. 买投资房产的贷款人群

这里就不得不提到负扣税(Negative gearing)了。有些小伙伴会疑问:只还息的利率高啊,那不是付给银行的钱吗?当然越少越好啦!其实不然。小编负责任得说,绝大部分投资房产的贷款人群,都会给他们的投资房选择只还利息。因为投资房的贷款所产生的利息可以抵消投资房的收入,从而起到减税的作用。由于情况因人而异,需要考虑到个人和家庭的收入及资产情况,小编还是建议大家具体问题具体分析!

只还利息有什么优势?

    在只还利息的期限内,降低每月还款额度,使得贷款者有相对充足的现金流。

    为以投资为主的贷款者提供潜在的税务优势。

只还利息有什么弊端?

    本金金额在只还利息期限内并不会减少。

    虽然前期每月还款金额低,能够在短期内减轻还款压力;但是一旦开始本息同还或利率上涨,每月还款金额会骤然上升,可能会带来一定的经济压力。

    在只还利息期限内,利率相对比较高。

    相对于本息同还,在整个还款期限内,贷款者会支付更多的利息。


02

什么是 Principal and interes (本息同还) ?

相对来说,本息同还的概念更浅显易懂。即在偿还贷款时,贷款者需要同时还本金加利息。一般来说,在本息同还的情况下,假设贷款利率不变,贷款者每个月所需还款的数额是一定的,前几年还的利息居多,越往后还得本金越多。

是不是被小编说糊涂了呢?我们还是举例说明吧!

还是那个小A,依旧贷款50万澳元,本息同还,利率3%,月供2108澳元。前几年里,这2108澳元中,1200多澳元是利息,差额($2108-$1200=$908)以本金扣掉。贷款额度逐渐减少。如下图:

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再看看15年(180个月)以后,月供的$2108里,就只有760左右是利息,差额$2108-$760=$1348以本金扣除。如下图:

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本息同还有什么优势?

    在整个还款期限内,所需偿还的总利息更少。

    与只还利息相比,本息同还的利率相对较低。

    缩短整体还款时间,尽早还清贷款。

本息同还有什么弊端?

    每月还款金额可能会高于只还利息,影响现金流。

    税收效率不高。



看到这里,相信大家应该对于以上两种还款方式有一个比较清晰的了解了。不过,小编还需要强调一下,具体案例具体分析,遇到困难咨询专业人士更靠谱!

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